Kammerjäger in der Mietwohnung: Wer zahlt, Mieter oder Vermieter

Schaben in der Küche, Bettwanzen im Schlafzimmer, Mäuse im Keller: Sobald ein Kammerjäger kommen muss, stellt sich in Mietwohnungen die Frage nach der Rechnung. Die kurze Antwort lautet: In den meisten Fällen zahlt der Vermieter. Wann das anders ist, welche Rolle Beweislast, Mängelanzeige und Mietminderung spielen und welche Kosten in der Nebenkostenabrechnung landen dürfen, erklärt dieser Beitrag. Wie ein Kammerjäger-Einsatz mit Festpreis abläuft, lesen Sie auf unserer Leistungsseite.

Wer muss den Kammerjäger in der Mietwohnung bezahlen?

Grundsätzlich zahlt der Vermieter, weil Ungeziefer ein Mangel der Mietsache ist. Nach § 535 Abs. 1 BGB muss er die Wohnung „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ überlassen und „während der Mietzeit in diesem Zustand“ erhalten.

Eine Wohnung mit Schaben, Mäusen oder Bettwanzen erfüllt diesen Zustand nicht. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat es in einem Bettwanzen-Fall so formuliert: Schädlinge stellen „einen Mangel der Mietsache dar, den grundsätzlich der Vermieter zu beseitigen hat“ (Beschluss vom 21.06.2021, 33 C 1888/21).

Der Vermieter durfte die Bekämpfung dort auch nicht an Bedingungen knüpfen, etwa dass die Mieterin sich auf eigene Kosten eine Ersatzunterkunft sucht. Das gehöre zu seinem Aufgabenbereich, berichtet die LBS über den Beschluss.

Wann muss der Mieter den Kammerjäger selbst zahlen?

Der Mieter zahlt nur, wenn er den Befall selbst verursacht hat und ihm das nachgewiesen wird. Das AG Frankfurt nennt als Ausnahme den Fall, dass der Mieter „durch falsches Wohnverhalten den Schädlingsbefall verursacht hat“.

Normales Verhalten reicht dafür nicht. Im Frankfurter Fall hatte die Mieterin die Bettwanzen vermutlich bei Besuchen eines älteren Nachbarn im selben Haus aufgenommen. Das Gericht wertete solche Besuche als normales, übliches Verhalten, sodass der Vermieter zuständig blieb.

Anders entschied das AG Berlin-Neukölln (16 C 395/16): Dort traten Bettwanzen erst nach langer Mietdauer auf, und der Mieter musste die Kosten tragen. Laut LBS-Bericht begründete das Gericht dies damit, dass Parasiten meist mit Möbeln oder Kleidern eingeschleppt würden und es bei so langer Mietdauer unwahrscheinlich sei, dass sie schon vorher da waren.

Die beiden Entscheidungen zeigen: Bei Bettwanzen in der Mietwohnung hängt die Kostenfrage stark vom Einzelfall ab. Wer von einer Reise zurückkommt und Verdacht schöpft, sollte früh handeln; wie Sie Koffer und Wäsche behandeln, steht im Ratgeber Bettwanzen nach dem Urlaub.

Wer muss beweisen, woher die Schädlinge kommen?

Zuerst muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Erst wenn ihm das gelingt, muss sich der Mieter entlasten.

Diese Stufenfolge geht auf den Bundesgerichtshof zurück (Urteil vom 18.05.1994, XII ZR 188/92). Für Ungeziefer bedeutet das: Kommen bauliche Ursachen in Betracht, etwa undichte Rohrdurchführungen, Spalten oder ein Befall in Nachbarwohnungen, bleibt es in der Regel beim Vermieter.

Wie schwer der Nachweis gegen Mieter ist, zeigt ein Urteil des AG Stuttgart zu Bettwanzen (30.03.2021, 35 C 5509/19). Der Befall entstand dort beim vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, der Vermieter konnte sich nicht auf ein Fehlverhalten der Mieter berufen.

Was müssen Mieter tun, wenn sie Ungeziefer entdecken?

Mieter müssen den Befall dem Vermieter unverzüglich melden. Das schreibt § 536c Abs. 1 BGB für jeden Mangel vor, der sich während der Mietzeit zeigt.

Wer die Anzeige unterlässt, haftet für den daraus entstehenden Schaden. Konnte der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen, verliert der Mieter außerdem das Recht auf Mietminderung und Schadensersatz für diesen Zeitraum. Melden Sie den Befall daher schriftlich, mit Datum, Fotos und einer kurzen Beschreibung, wo Sie die Tiere gesehen haben.

Den Kammerjäger dürfen Mieter nicht ohne Weiteres selbst auf Kosten des Vermieters beauftragen. Nach § 536a Abs. 2 BGB ist das nur möglich, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die sofortige Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist.

Umgekehrt müssen Mieter die Bekämpfung zulassen. Nach § 555a Abs. 1 BGB haben sie Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Wohnung erforderlich sind, also auch Termine des Schädlingsbekämpfers.

Wie viel Miete darf man bei Schädlingsbefall mindern?

Die Minderungsquote richtet sich nach Art, Ausmaß und Dauer des Befalls; Gerichte haben zwischen 10 und 100 Prozent anerkannt. Rechtsgrundlage ist § 536 Abs. 1 BGB: Ist die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, schuldet der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete.

Einige verifizierte Beispiele aus der Rechtsprechung:

Die Werte sind Einzelfallentscheidungen und keine feste Tabelle. Mindern Sie nicht auf Verdacht, sondern erst nach der Mängelanzeige und am besten nach rechtlicher Beratung, denn eine zu hohe Minderung kann zu Mietrückständen führen. Bei Mäusen im Haus oder Schaben in der Küche hilft eine Dokumentation von Spuren und Sichtungen, den Umfang später zu belegen.

Darf der Vermieter die Schädlingsbekämpfung über die Nebenkosten abrechnen?

Ja, aber nur laufende, regelmäßige Ungezieferbekämpfung und nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Die Kosten einer einmaligen Bekämpfung eines akuten Befalls trägt der Vermieter selbst.

§ 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung nennt die „Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung“ als umlagefähige Betriebskosten. Voraussetzung ist eine Vereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB, dass der Mieter Betriebskosten trägt.

Entscheidend ist das Wort „laufend“: Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 BetrKV nur Kosten, die dem Eigentümer laufend entstehen. Ein einmaliger Kammerjäger-Einsatz gegen einen konkreten Befall erfüllt das nicht. So hat etwa das AG Köln (13.07.1992, 213 C 164/92) nur die laufende Ungezieferbekämpfung als Betriebskosten anerkannt und Sonderbefall dem Vermieter zugeordnet, wie die Techem-Urteilsdatenbank zusammenfasst.

Umlagefähig sind damit vor allem feste Kontrollintervalle mit Köderstationen oder Monitoring. Wie eine solche regelmäßige Schädlingsvorbeugung aussieht, beschreibt unsere Leistungsseite. Die Kostenfrage bei verstopften Leitungen behandelt der Beitrag Rohrreinigung: Wer zahlt, Mieter oder Vermieter?

Wer zahlt bei Wespennest, Ratten im Hof oder Marder im Dach?

Auch in diesen Fällen ist in der Regel der Vermieter oder Grundstückseigentümer zuständig, weil Nest, Hof und Dachboden zum Gebäude oder Grundstück gehören. Einige Sonderregeln gibt es trotzdem.

Wespennest am Balkon oder im Rollladenkasten

Bei akuter Gefahr dürfen Mieter ein Wespennest selbst entfernen lassen, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist. Das AG Würzburg (19.02.2014, 13 C 2751/13) sprach Mietern die Feuerwehrkosten für ein Nest im Rollladenkasten zu. Das Gericht sprach laut LBS von einem Grenzfall, sah aber aus Sicht der Mieter eine Gefahr, der sie sofort begegnen durften.

Ratten im Hof oder Keller

Ratten auf dem Grundstück muss der Eigentümer bekämpfen lassen, nicht der einzelne Mieter. Die Landeshauptstadt Düsseldorf schreibt etwa, die Bekämpfung sei „grundsätzlich Aufgabe des Haus- bzw. Grundstückseigentümers“. Mieter informieren den Vermieter; ob zusätzlich eine Meldepflicht gegenüber der Behörde besteht, regelt jede Stadt selbst, wie der Ratgeber Ratten melden zeigt. Wie Fachbetriebe gegen Ratten auf dem Grundstück vorgehen, lesen Sie auf der Leistungsseite.

Marder im Dach

Marder im Dachboden sind ein Mangel der Wohnung darunter, wenn sie die Nachtruhe stören. Das AG Augsburg (72 C 2081/16) hielt für Kratz- und Quiekgeräusche zwischen 22 und 6 Uhr eine Minderung von 10 Prozent für angemessen. Die Abwehr ist als Mängelbeseitigung Sache des Vermieters nach § 535 BGB.

Wer zahlt in der Eigentumswohnung und im Gewerbe?

In der Eigentümergemeinschaft trägt die Gemeinschaft die Bekämpfung im Gemeinschaftseigentum, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Mieter einer Eigentumswohnung wenden sich dagegen immer an ihren Vermieter, denn nur er ist ihr Vertragspartner.

Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur Verwaltung, über die die Eigentümer beschließen. Die Kosten der Gemeinschaft trägt nach § 16 Abs. 2 WEG jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils. Das betrifft etwa einen Befall im Treppenhaus, im Gemeinschaftskeller oder auf dem Dachboden.

Im Gewerbe kommt eine eigene Pflicht hinzu: Lebensmittelbetriebe müssen nach der EU-Lebensmittelhygieneverordnung 852/2004 „geeignete Verfahren zur Bekämpfung von Schädlingen“ vorsehen und Verfahren nach HACCP-Grundsätzen einrichten. Diese Pflicht trifft den Betreiber unabhängig davon, wer Vermieter ist. Wie Monitoring und Dokumentation in der Praxis aussehen, steht auf der Seite zur Schädlingskontrolle für Gewerbe und HACCP.

Welcher Schädling, welche Situation: Wer zahlt typischerweise?

Die folgende Übersicht fasst die Grundsätze und Urteile aus diesem Beitrag zusammen. Sie ersetzt nicht die Prüfung des Einzelfalls und des Mietvertrags.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.